[集合]商業(yè)策劃3篇

商業(yè)策劃 篇1

　　第一章：摘要

　　如果沒有好的摘要，你的商業(yè)計(jì)劃就不可能賣給投資者。我們建議你首先編制一個(gè)摘要，用它來作為你的全部計(jì)劃的基本框架。它的基本功能是用來吸引投資者的注意力，所以摘要不要過長，不超過兩頁的篇幅，越短越好。想看一下實(shí)例，請(qǐng)查閱“摘要”欄目。

　　宗旨及商業(yè)模式

　　本公司的宗旨是[此處插入宗旨說明。在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，任何商業(yè)機(jī)構(gòu)都要有其宗旨或任務(wù)，沒有宗旨就等于不知道該做什么事情。你必須先明確貴公司或你想設(shè)立的公司的宗旨是什么]。

　　本公司是一家[處于創(chuàng)始階段/處于高贏利發(fā)展階段/商品增值轉(zhuǎn)賣]的公司。[你公司名稱]的法定經(jīng)營形式是[獨(dú)資/合伙或有限合伙/專業(yè)公司/直屬分社/專業(yè)分公司/有限責(zé)任公司]，法定地址：[標(biāo)明主要營業(yè)地址]。

　　最近大部分時(shí)間[指出具體時(shí)間段]，我公司在[具體的商品或服務(wù)名稱]銷售方面取得了成就，具體表現(xiàn)為[利潤/損失/收支平衡/市場(chǎng)擴(kuò)大/銷售量提高]。從預(yù)期財(cái)政分析來看，我公司可望在[XXXX]年銷售收入達(dá)到[X]元，稅前利潤為[X] 元，[XXXX +1]年銷售收入為[X] 元，稅前利潤為[X] 元。我們之所以能夠達(dá)到這個(gè)目標(biāo)是因?yàn)槲覀兊馁Y金主要用于[敘述資金用途，比如：

　　1)為新產(chǎn)品打開市場(chǎng);

　　2)建設(shè)或擴(kuò)建廠房與設(shè)施以適應(yīng)增長的市場(chǎng)需求;

　　3)增設(shè)零售網(wǎng)點(diǎn)或其他銷售措施;

　　4)為新產(chǎn)品增設(shè)科研開發(fā)題目，或研究改善現(xiàn)有產(chǎn)品]。

　　本公司生產(chǎn)下列商品[按生產(chǎn)線以最暢銷或最有前景的順序列出產(chǎn)品名稱，簡(jiǎn)單一些]：

　　簡(jiǎn)單對(duì)以下幾個(gè)問題進(jìn)行說明，比如公司的現(xiàn)況(指出貴公司在工業(yè)行業(yè)或技術(shù)方面的競(jìng)爭(zhēng)情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，等等)，市場(chǎng)機(jī)遇(XXXX年預(yù)計(jì)市場(chǎng)總收入可達(dá)到XXX元，由于市場(chǎng)需求增長加之企業(yè)改善，XXXX+n年可增至XXX元，200X年可增至XXX元)。

　　現(xiàn)在[你公司名稱]處在需要[有何需求，或下步打算] 的狀態(tài)下。為實(shí)施我們的計(jì)劃，我們需要[總金額為XXX元的貸款或投資]，用于下列目的：

　　說清楚，你為什么需要這筆資金?

　　為了建設(shè)發(fā)展設(shè)施或生產(chǎn)設(shè)施，增加生產(chǎn)，擴(kuò)大倉儲(chǔ)能力以適應(yīng)顧客的需求。

　　增加銷售量以促進(jìn)和改善我們的產(chǎn)品或服務(wù)。

　　為了增加分銷渠道/零售網(wǎng)點(diǎn)/區(qū)域銷售/銷售辦事處/或生產(chǎn)電子產(chǎn)品/直接郵遞業(yè)務(wù)，等等。

　　由于新訂單的大量涌入和會(huì)計(jì)覆蓋面的擴(kuò)大，需要改善客戶的支持與服務(wù)系統(tǒng)，以適應(yīng)增長的需要。

　　在新的市場(chǎng)規(guī)劃形勢(shì)下，新增的雇員需要努力適應(yīng)不斷發(fā)展的形勢(shì)。

　　增強(qiáng)科研開發(fā)強(qiáng)勁性，以便生產(chǎn)適銷對(duì)路的'產(chǎn)品，同時(shí)也為了提高我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　我們的產(chǎn)品和服務(wù)：

　　用普通人可以理解的簡(jiǎn)單用語介紹一下你們的產(chǎn)品及服務(wù)情況。你們目前急需解決的問題是什么?問題的原因何在?你們將怎樣解決這些問題?賺錢的關(guān)鍵是什么?為什么你(或者你的領(lǐng)導(dǎo)層)的公司是解決這些問題最適當(dāng)?shù)倪x擇?

　　[你公司名稱]目前提供[具體數(shù)量]種產(chǎn)品：[列出產(chǎn)品名稱和資源名稱]

　　我們的主導(dǎo)產(chǎn)品包括[上述列出產(chǎn)品的編號(hào)]�？傮w說來，我們現(xiàn)在的生產(chǎn)線處于[起步/發(fā)展/成熟]階段。

　　我們產(chǎn)品所使用的技術(shù)包括[外部提供的其它技術(shù)]正在[說明具體行業(yè)或企業(yè)名稱]中廣泛使用。

　　目前，我們的[產(chǎn)品/服務(wù)名稱]處于[起步、發(fā)展、成熟]階段。我們計(jì)劃按著這種[產(chǎn)品/服務(wù)名稱]繼續(xù)擴(kuò)大我們的生產(chǎn)線，發(fā)展項(xiàng)目包括[請(qǐng)列出擴(kuò)展的項(xiàng)目]：

　　在[產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，或延伸服務(wù)范圍過程]中，主要的關(guān)鍵因素是[列出主要因素]。

　　我們的[產(chǎn)品或服務(wù)名稱]是獨(dú)一無二的，理由是[列出理由]，另外，我們有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，原因是我們擁有[專利技術(shù)，快速進(jìn)入市場(chǎng)，名牌產(chǎn)品，等等]

　　市場(chǎng)定位(目標(biāo)市場(chǎng))：

　　我們把我們的市場(chǎng)定位在[生產(chǎn)和銷售書寫及繪圖儀器，低脂肪奶酪等產(chǎn)品，請(qǐng)界定你的市場(chǎng)導(dǎo)向]。根據(jù)市場(chǎng)資源，根據(jù)[資料來源]的調(diào)查顯示，[最近的日期]這個(gè)市場(chǎng)的[批發(fā)額或零售額]大約為[X]萬元;根據(jù)[資料來源]的推測(cè)顯示，該市場(chǎng)到[200X]年將發(fā)展到[X]萬元。

　　在這里，你要說明，你有哪些顧客?……現(xiàn)在的及將來的有多少(顧客)?這些顧客都分布在什么地方?你是如何接近他們的?他們的購買標(biāo)準(zhǔn)是什么?他們是否持續(xù)購買你的產(chǎn)品或服務(wù)?你是如何引導(dǎo)顧客你的產(chǎn)品或服務(wù)的?他們?yōu)槭裁磳?duì)你的產(chǎn)品感興趣?為什么看中你的產(chǎn)品?你是如何滲透到這個(gè)市場(chǎng)中并賺錢的?

　　競(jìng)爭(zhēng)：

　　我們直接與[競(jìng)爭(zhēng)者名稱]展開競(jìng)爭(zhēng)。[或者，我們沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手]，但是我們的[產(chǎn)品或服務(wù)]在市場(chǎng)上是有選擇性的。我們的[產(chǎn)品或服務(wù)]是一流的，因?yàn)椋琜寫明原因]，同時(shí)，我們的確具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這是因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品[進(jìn)入市場(chǎng)的速度快，形成了名牌產(chǎn)品，生產(chǎn)成本低，等等]。

　　管理：

　　我們的管理層有下列人員可保證實(shí)現(xiàn)我們的計(jì)劃。

　　[姓名]，[男/女]，[具體職位]。[他/她]具有[具體年數(shù)]年的工作經(jīng)驗(yàn)，有[具體年數(shù)]年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，有[具體年數(shù)] 年的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有[具體年數(shù)]年的[其它訓(xùn)練科目]的經(jīng)驗(yàn)。

　　[姓名]，[男/女]，[具體職位]。[他/她]具有[具體年數(shù)]年的工作經(jīng)驗(yàn)，有[具體年數(shù)]年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，有[具體年數(shù)] 年的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有[具體年數(shù)]年的[其它訓(xùn)練科目]的經(jīng)驗(yàn)。

　　……

　　資金需求：

　　我們正在尋求[資金的具體數(shù)量]萬元的[分期貸款、權(quán)益或其他融資方法]資金支持，這筆資金用于[詳述資金用途以及為何本項(xiàng)目能賺錢]。我們采用[利潤分紅、二次融資、出賣公司或者公開上市]等方法，在[y]年之內(nèi)償還這筆貸款或投資。

　　資金籌措方法：

　　關(guān)于資金籌措方法，必須能讓投資者清醒地了解站在你的立場(chǎng)上的想法，尤其是目前國內(nèi)企業(yè)或企業(yè)家不了解國際融資方法，這點(diǎn)特別重要。假如你把他(或她)弄得很尷尬，或使用難以操作的方法，你將走入死胡同。你必須提供一個(gè)快速敏捷高效的融資環(huán)境。

　　銷售匯總：

　　請(qǐng)參閱第九章的圖表樣式及精英杰公司提供的計(jì)劃實(shí)例。

　　財(cái)務(wù)歷史數(shù)據(jù)：

　　財(cái)務(wù)預(yù)計(jì)：

　　資產(chǎn)負(fù)債匯總表：

　　在[n]年內(nèi)我們將償還資金，方法是[將公司賣給一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，公司支付，公開上市，利潤分配，等等]。或者其它方式[另外的償還方法]。我們希望能在[X年X月]實(shí)現(xiàn)這一計(jì)劃。

商業(yè)策劃 篇2

　　為女性服務(wù)

　　猶太商法認(rèn)為：要想賺錢，就必須瞄準(zhǔn)女人。因?yàn)�，男人賺錢，女人花錢——男人的興趣根本不放在保管與使用(采購家庭物資)金錢上，而是放在賺錢上；

　　保管與使用(采購家庭物資)都是女人的事�，F(xiàn)實(shí)生活確實(shí)如此，不光是采購鉆石、珠寶、金銀、服裝等飾品是女性的事，就是家庭食品、用品也大多由女性操持。

　　所以，更多重視女性市場(chǎng)，為女性服務(wù)是營銷人獲取成功的一條重要路徑。

　　如大凡節(jié)假日舉家上街，通常都是男人與小孩在擇地嬉戲，而女人卻不厭其煩地在挑選產(chǎn)品，一直挑到小孩或男人實(shí)在堅(jiān)持不下去了，全家才戀戀不舍地離開。

　　而女人若是自己或是與女伴一道，則會(huì)一家商場(chǎng)又一家商場(chǎng)地挑選產(chǎn)品，往往一逛就是半天甚至是一天，然后才心滿意足地打道回府。

　　為女性服務(wù)需要掌握女性市場(chǎng)的特點(diǎn)，如她們對(duì)生活的態(tài)度是積極的，對(duì)自己的生活方式非常自信；勇于嘗試不同方式，享受全方位的樂趣；

　　對(duì)從媒體特別是電視上獲得的信息反應(yīng)異常敏捷，獲得了新鮮的信息和知識(shí)之后便立刻躍躍欲試；如果一條營銷信息獲得了女性的認(rèn)同，那么它將很容易成為一種時(shí)尚等等。

　　因此，營銷人員應(yīng)該了解女性的消費(fèi)動(dòng)向，緊跟女性的見異思遷，適應(yīng)女性的時(shí)尚情結(jié)，滿足女性的消費(fèi)偏好，投好女性的愛美追求，打造產(chǎn)品的新潮賣點(diǎn)，全心全意為女性服務(wù)。

　　為錢走四方

　　為錢走四方是猶太人天生的特性。他們不僅自己天馬行空、四處奔忙，販進(jìn)賣出，而且還鼓勵(lì)別人這么做。

　　因?yàn)楠q太人長期沒有國家，這使他們生來就是世界公民；猶太商人沒有固定的市場(chǎng)，這使他們生來就是世界商人。

　　猶太商人聲東擊西、轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北、廣為聯(lián)系，做成了一筆又一筆的大大小小的貿(mào)易，只要和猶太人做生意，誰都是朋友。

　　營銷也需為錢走四方，在當(dāng)今全球化背景下，營銷應(yīng)該以全球?yàn)槭袌?chǎng)配置資源，“做四方的生意，賺取八方的錢財(cái)”。

　　不斷尋求新的市場(chǎng)和轉(zhuǎn)移市場(chǎng)重心，如進(jìn)軍國際市場(chǎng)，在全球背景下尋找新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)或者從競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)向不激烈的市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

　　78:22法則

　　78:22法則是一個(gè)自然法則，如服飾、餐飲、建筑、珠寶、藥物等22%的行業(yè)，基本上占了約78%的生活消費(fèi)。

　　因此，猶太商人的傳統(tǒng)經(jīng)營領(lǐng)域大多集中在餐飲、服飾、珠寶、建筑、藥物方面，尤其集中在婦女和兒童用品上了。

　　男人掙了這個(gè)世界78%的錢，女人則消費(fèi)了這個(gè)世界的78%的錢。78:22法則在營銷中普遍存在，如22%的客戶創(chuàng)造了企業(yè)78%的利潤；

　　22%的產(chǎn)品是企業(yè)的核心產(chǎn)品等等，因此，在營銷活動(dòng)中，應(yīng)該實(shí)施大客戶營銷戰(zhàn)略，以客戶價(jià)值為基礎(chǔ)，把握重點(diǎn)產(chǎn)品和重點(diǎn)客戶，從而提升營銷的效率與效益。

　　為嘴巴服務(wù)

　　猶太人認(rèn)為經(jīng)銷過程中應(yīng)瞄準(zhǔn)人們的`嘴巴，做“嘴巴”生意，也就是同吃有關(guān)的生意。

　　小而言之，猶太人主張經(jīng)營蔬菜店、魚店、酒店、雜貨店、米店、點(diǎn)心鋪及水果店等，因?yàn)樽鲞@些生意一定會(huì)賺錢。

　　大而言之，猶太人主張開飯店、酒吧、夜總會(huì)等。

　　猶太人甚至認(rèn)為，做嘴巴的生意，連毒藥在內(nèi)，也會(huì)賺錢。營銷也需要圍繞嘴巴服務(wù)。

　　因?yàn)槌允侨祟愖罨�本的需求之一，隨著消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)者對(duì)吃也在與時(shí)俱進(jìn)，消費(fèi)者不滿的地方就存在需求，只有滿足大眾基本需求的產(chǎn)品才具有巨大的發(fā)展空間。

　　用腦去賺錢

　　只有賺錢的智慧才是真智慧。猶太人認(rèn)為賺錢是天經(jīng)地義、最自然不過的事。

　　如果能賺到的錢不賺，那簡(jiǎn)直就是對(duì)錢犯了罪，要遭上帝懲罰，猶太商人賺錢強(qiáng)調(diào)以智取勝，用腦去賺錢，因?yàn)橹腔凼悄苜嵉藉X的智慧，也就是說，能賺錢方為真智慧。

　　這樣一來，金錢成了智慧的尺度，智慧只有化入金錢中，才是活的智慧，錢只有化入智慧之后，才是活的錢；

　　活的錢和活的智慧難分。營銷也需要用腦去思考，分析消費(fèi)者消費(fèi)行為，如消費(fèi)者的懷舊情結(jié)；消費(fèi)者渴望不朽；

　　消費(fèi)者的權(quán)力支配欲望、消費(fèi)者的好奇、恐懼、不安心理等等，需要關(guān)注消費(fèi)者的情感需要，關(guān)注營銷利益相關(guān)者，如影響者、決策者、使用者等等；使消費(fèi)者的價(jià)值確認(rèn)；

　　滿足消費(fèi)者的自尊；使消費(fèi)者創(chuàng)造性的釋放等等；需要不斷創(chuàng)新，無論是產(chǎn)品、價(jià)格、渠道還是促銷，創(chuàng)新都是必然，如發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、引導(dǎo)和創(chuàng)造市場(chǎng)需求；

　　優(yōu)化渠道組合，尋找戰(zhàn)略終端等等。

　　節(jié)流更需開源

　　財(cái)富是賺來的，而不是靠省吃儉用積攢起來的。立足于賺，是猶太商人不可動(dòng)搖的信念。

　　營銷活動(dòng)的高回報(bào)需要高投入，開源是根本。如維系客戶的同時(shí)去開拓新的客戶；進(jìn)行有影響力的傳播；

　　通過事件策劃來提升品牌知名度和美譽(yù)度等等，當(dāng)然，也需要節(jié)流，在營銷活動(dòng)過程中，強(qiáng)調(diào)效率和效益，一方面要制止浪費(fèi)，另一方面要打造“營銷生態(tài)系統(tǒng)”和“和諧營銷”。

商業(yè)策劃 篇3

　　一、市場(chǎng)調(diào)研分析的主要內(nèi)容

　　1、宏觀市場(chǎng)分析

　　1.1行業(yè)環(huán)境1.2城市規(guī)劃1.3政策法規(guī)1.4宏觀環(huán)境

　　2、區(qū)域市場(chǎng)分析

　　2.1本市商業(yè)環(huán)境2.2區(qū)域商業(yè)環(huán)境

　　2.3商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）

　　3、客戶分析

　　1、經(jīng)營范圍分析2、投資動(dòng)向分析3、經(jīng)營狀況分析4、客戶需求分析

　　4、消費(fèi)者分析

　　1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究2、消費(fèi)水平研究

　　5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

　　1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況

　　6、未來商業(yè)預(yù)測(cè)分析

　　7、SWOT分析

　　二、如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析

　　1、工作任務(wù)：

　　通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。

　　2、主要工作：

　�。�1）項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作

　�。�2）項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作

　　（3）項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告

　　3、工作目的：

　　（1）深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)；

　�。�2）以未來界定現(xiàn)在的策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力；

　　（3）細(xì)化項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì)

　�。�4）通過專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。

　　4、工作內(nèi)容：

　�。�1）市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

　　通過對(duì)本市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場(chǎng)未來3－5年內(nèi)的趨勢(shì)走向，從而為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。

　�。�2）項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定

　　項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計(jì)劃地執(zhí)行。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案：

　　1、項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)

　　2、項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略

　　3、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略

　　4、項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析

　　5、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析

　　6、項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略考慮

　　7、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑

　　8、項(xiàng)目年度發(fā)展策略

　　三、市場(chǎng)調(diào)研分析策略

　　1、市場(chǎng)調(diào)研步驟

　　第一步：界定問題第二步：尋求解決問題的方法

　　第三步：制定調(diào)研方案第四步：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù)

　　第五步：整理和分析數(shù)據(jù)第六步：準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告

　　2、市場(chǎng)調(diào)研分類研究

　　市場(chǎng)調(diào)研按以識(shí)別問題為目的和以解決問題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類；

　�。�1）以識(shí)別問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題；

　�、偈袌�(chǎng)潛力――攀升、下降；②市場(chǎng)分額――擴(kuò)大、縮��；③企業(yè)形象

　　④市場(chǎng)特征⑤招商與銷售⑥市場(chǎng)趨勢(shì)――短期與長期預(yù)測(cè)

　�。�2）以解決問題為目的的調(diào)研步驟

　�、偈袌�(chǎng)細(xì)分的依據(jù)②確定細(xì)分的依據(jù)

　�、鄞_定各種細(xì)分的'市場(chǎng)潛力④選擇目標(biāo)市場(chǎng)

　　3、市場(chǎng)調(diào)研各類各類

　　調(diào)研種類所需資料研究范圍

　　商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力

　　消費(fèi)者研究對(duì)消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力分析、消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研

　　投資客戶研究對(duì)投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等

　　4、確定市場(chǎng)調(diào)研的方法

　　市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確與否，很大程度取決于所采用的市場(chǎng)調(diào)研方法。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研可采用以下四種方式：

　�。�1）直接調(diào)查

　　直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請(qǐng)教，以較快的速度獲利所需的市場(chǎng)信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。

　　（2）間接調(diào)查

　　通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。

　　（3）直接征詢

　　這一方法的難度相對(duì)較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。

　�。�4）現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查

　　調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。

　　四、調(diào)研分析執(zhí)行

　　1、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

　�。�1）人口因素分析（2）經(jīng)濟(jì)水平、GDP狀況分析（3）政策法規(guī)

　�。�4）市政規(guī)劃和建設(shè)（5）社會(huì)環(huán)境及文化分析（6）交通狀況

　　2、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)總體分析

　　通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。

　　包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。

　�。�1）項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析

　　包括本市國民生產(chǎn)總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。

　�。�2）項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析

　�、賲^(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析

　　針對(duì)本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。

　�、趨^(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析

　　供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析

　�、蹍^(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析

　　④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析

　　各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場(chǎng)配套的要求。

　�、輩^(qū)域內(nèi)終端客戶分析

　　消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究

　　⑥區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查

　　競(jìng)爭(zhēng)樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。

　　⑦未來3－5年城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測(cè)

　�。�3）項(xiàng)目所在商圈及競(jìng)爭(zhēng)商圈分析

　　商圈也稱購買圈、商勢(shì)圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。

　　銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。

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