本案為何駁回購(gòu)房業(yè)主的訴訟請(qǐng)求

　　某市民王某于1999年底購(gòu)買(mǎi)了某公司開(kāi)發(fā)的金三角門(mén)面現(xiàn)房一間。雙方書(shū)面約定房屋建筑面積為37平方米，面積測(cè)量以江蘇省《建筑面積計(jì)算規(guī)則》為準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理房產(chǎn)證。合同簽訂當(dāng)日，王某付清了全部購(gòu)房款16萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商當(dāng)日亦將房屋交付。該房屋王某使用至今。2002年9月，市房管局向王某頒發(fā)了房產(chǎn)證，王某發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證登記面積僅為28平方米，比合同約定少了9平方米。王某為此要求開(kāi)發(fā)商退還面積差價(jià)款，雙方協(xié)商不成，王某遂提起訴訟。

　　在訴訟中，被告認(rèn)為，合同明確規(guī)定房屋面積按《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，按照該規(guī)則，原告所購(gòu)房因其走廊有頂蓋和柱，走廊面積9平方米應(yīng)計(jì)算在建筑面積內(nèi)。原告訴稱(chēng)建筑面積只有28平方米，未計(jì)入走廊面積，是新舊測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)不同所形成的誤差。原告在購(gòu)房前，進(jìn)行過(guò)反復(fù)考察，對(duì)走廊面積計(jì)算在建筑面積內(nèi)是明知的，因此在合同簽訂當(dāng)日即付清了購(gòu)房款。

　　[評(píng)析]：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告交付的房屋是否符合合同約定。

　　有意見(jiàn)認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是國(guó)家行政管理部門(mén)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)數(shù)量的認(rèn)定，建設(shè)部建住房（1999）第72號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)量及房屋面積計(jì)算管理的通知》第一條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書(shū)上記載的房屋面積是法定面積”，因而，房產(chǎn)證載明面積應(yīng)作為定案依據(jù)，被告并沒(méi)有按合同約定面積交付原告房屋。由于購(gòu)房合同是格式合同，其注明按江蘇省《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算建筑面積，而江蘇省從未制定過(guò)《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，按照格式合同條款應(yīng)作有利于消費(fèi)者解釋的規(guī)定，本案應(yīng)適用建設(shè)部建住房（2002）74號(hào)《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)文件通知》，該通知于2002年5月1日?qǐng)?zhí)行，其中第三項(xiàng)第八條規(guī)定：“臨街樓房，挑廊下面底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱、是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積”

　　筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)不妥。

　　首先，判斷合同是否適當(dāng)履行，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定全面把握，并探求締約雙方締約本意和目的。本案合同約定了交付房屋建筑面積的同時(shí)，亦約定了應(yīng)按江蘇省《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)量面積。雖然江蘇省并沒(méi)有制定《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，但1995年9月，國(guó)家建設(shè)部頒布的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）第三條確定商品房銷(xiāo)售“以建筑面積為面積計(jì)算單位，建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算”。該規(guī)則明確了國(guó)家經(jīng)委基建辦公室所發(fā)布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》在全國(guó)范圍內(nèi)計(jì)算商品房建筑面積時(shí)通用。因此無(wú)論是按通常理解，或按合同文義理解，或是參照通行于全國(guó)的房屋面積測(cè)量規(guī)范，本案合同約定適用的江蘇省《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，應(yīng)是指全國(guó)通行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》。該規(guī)則第一項(xiàng)十七條明確規(guī)定：“建筑物墻外有頂蓋和住的走廊、檐廊、按柱的外邊線(xiàn)水平面積計(jì)算建筑面積”。據(jù)此，本案爭(zhēng)議的走廊面積應(yīng)當(dāng)予以計(jì)入。

　　其次，新的測(cè)量規(guī)范不具有溯及既往的效力，對(duì)生效前的買(mǎi)賣(mài)行為不具有法律約束力。本案被告在1999年10月簽訂合同當(dāng)日即將房屋交付，履行了規(guī)定義務(wù)。原告至2002年9月辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，建設(shè)部74號(hào)文《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)文件通知》已經(jīng)施行。該通知首次確定了臨街樓房作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱、不論是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。因此房管部門(mén)頒發(fā)給原告的房產(chǎn)證，其載明的建筑面積不再包括走廊面積。而本案原、被告所簽訂合同的有關(guān)條款，并不因新測(cè)量規(guī)范的實(shí)施而相應(yīng)調(diào)整，否則有違意思自治和誠(chéng)實(shí)信用原則。

　　據(jù)此，法院依法駁回了原告王某的訴訟請(qǐng)求。

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